江门市北环路项目策划方案 本文关键词：江门市，策划方案，项目，北环路
江门市北环路项目策划方案 本文简介：江门市北环路项目策划方案第一部分项目背景分析一、项目地块位置及性质项目地块位于江门市未来行政、经济、文化中心的北新区内，处于江门城市总体规划中的滨江新区组团南缘。项目地块为商住性质用地,东眺西江，南临北环路，北倚五邑蒲葵高尔夫球场，西靠天沙河，总占地面积64亩，规划控制容积率≤1.5，建筑密度≤27
江门市北环路项目策划方案 本文内容：
江门市北环路项目策划方案
第一部分
项目背景分析
一、
项目地块位置及性质
项目地块位于江门市未来行政、经济、文化中心的北新区内，处于江门城市总体规划中的滨江新区组团南缘。
项目地块为商住性质用地,东眺西江，南临北环路，北倚五邑蒲葵高尔夫球场，西靠天沙河，总占地面积64亩，规划控制容积率≤1.5，建筑密度≤27%，绿化率≥40%。
二、背景分析
1、江门市总体经济发展概况
2003年，江门市全市生产总值完成731.1亿元，人均GDP达19157元，地方财政一般预算收入完成29.4亿元，全社会固定资产投资完成161.1亿元，社会消费品零售总额实现277.8亿元。全市在岗职工年人均工资12405元，增长11.1％。农村居民年人均纯收入4960元，增长3.5％。城乡居民储蓄存款余额增长15.4％。
江门市成功举办了2003中国（江门）侨乡旅游节，并且恩平市被命名为“中国温泉之乡”。交通运输、旅游、餐饮等第三产业增加值完成301.9亿元，汽车、住房、通讯、旅游、医疗保健、文化教育和体育健身等消费需求增长较快。
虽然江门市总体发展水平在珠三角不算高，与相邻的中山、顺德、南海等相比，更不突出，但是近年来，经济发展水平也在不断提高，这为房地产、休闲产业等第三产业的发展提供了基础。而且近年来，江门市注重发挥侨乡特色，积极发展特色旅游业，并使之成为江门市经济发展新的增长亮点。各类生活消费性服务业也随之得到较快的发展。
2、江门市城市总体规划要求
据《江门市城市总体规划（2003－2020）》要求，江门将实施“北展、南拓、东联、西带”的城市发展战略。
为了配合“北展”战略的实施，江门将重点打造北部主城区板块，主要依托广佛都市圈，进一步整合各种资源，发展城市综合服务功能和现代制造业。
项目地块所处的北新区域，是未来近期内江门市的发展重点所在，并且将主要发挥承接、吸引广州、佛山、中山等地区产业链、资金流、消费群的作用，以配合“北展”战略的实施，同时也将积极发展城市综合服务业，而房地产业作为吸引消费群、发掘消费力的重要产业，将会伴随着整个北新区的规划建设发展而获得潜力巨大的成长空间。
规划中的滨江新区拥有广阔的土地资源，可建设的土地估计约52平方公里，将主要依托广佛都市圈，利用临西江优势和大雁山旅游资源发展居住、休闲旅游和城市综合服务功能，并逐步建设形成具有一定规模的、以较高生活品质的居住的地区。
据2004年江门市滨江新区规划和城市设计国际咨询活动优胜方案要求，这一区域将定位为引导世界绿色市区概念的典范城市空间，成为江门市乃至整个珠江三角洲范围内一个耀眼的城市新区，强调生态休闲旅游功能。而项目所在地块区域将以商务及居住功能为主，并要求突出水域、岸线、湖泊等水岸特色。
项目地块处于滨江新区组团的南缘，将会受到江门市政府对滨江新区规划要求的影响。根据江门市政府的规划思路，这一区域将会建成未来的新城区，并且将根据这一区域“靠山临水”的地理地型特点，以“水乡”、“水岸”为特色，突出生态环境建设，强调发展休闲旅游功能。所以这一区域的房地产建设应该充分配合政府的规划思路，以“生态型”房地产作为指导思路。
3、江门市房地产行业分析
3.1江门市房地产总体状况
2003年江门市建筑业生产有所放缓。全市建筑企业总产值46.54亿元，下降7.46％；房屋建筑施工面积1384.28万平方米，下降7.69％；房屋建筑竣工面积504.51万平方米，增长4.06％。
自98年以来，江门市场总体情况呈现上升趋势（包括销售面积、销售价格、楼宇环境、品牌质量），市场行情看好，吸引了不少外地的大型开发商，如城启集团、中集集团等，到江门开发房地产项目，这些外来的公司的介入促进了江门房地产市场的产品更新，加剧了房地产市场的竞争程度，促进了房地产开发水平的迅速提高。
江门市旧城区范围内（迎宾大道以南，天沙河及江门河两岸范围内），房地产销售价格从1500-2300元/平方米起，部分设计、建造、物管、信誉等方面表现良好的优质楼盘销售均价可高达2800-3000元/平方米。北新区区域范围内，房地产主要沿建设路和港口路两翼发展，两路所夹的中部区域房地产发展相对较缓慢。
近年来，江门市房地产市场整体处于高速发展的状态中，但是不可忽视的是，从2003年起，发展速度有所放缓。江门市区的房地产价格总体呈现较为理性的局面。（江门的楼价/人均GDP比与广州的基本上相似〈注：广州市区内较好的楼盘销售均价5500-6500元/平方米，而广州人均GDP约在4万元左右。〉）
在北新区范围（迎宾大道以北）内，现有房地产业主要沿建设路和港口路两翼（西北翼与东北翼）齐飞式发展，而在项目地块所处的正北方向上，由于江门市政府将在这一方向（正北方）规划形成新的行政、文化中心，并将建设江门会展中心、五邑华侨广场、江门博物馆和艺术馆等一批文化艺术设施以及法院、检察院、公安、税务等行政办公设施群，另外，还将在新的行政文化中心以北规划建设大片的市政公园。从以上角度分析，项目地块所处的正北方向在未来的房地产、商业等方面的发展速度可能会受到一定的影响，有可能会缓慢于北新区的整体发展速度。与此同时，江门市的发展规划“近期重点向北，远期重点向南”。受这两方面的综合影响，项目地块未来的开发建设速度将会受到一定影响。
在参与开发建设江门市房地产业的大军中，除却江门市原有的本地房地产企业以外，还增加了相当一批新面孔，一部分是过江龙，即活跃于珠三角其他城市的大型房地产开发商，如原来活跃于广州市、排名广州房地产企业前五位的城启集团，开发了江海花园等楼盘；也有插足于房地业的其他行业的巨无霸，如总资产近100亿人民币的上市集团—中集集团，投资开发中天国际。这一趋势说明江门市的房地产业竞争将日趋激烈，房地产开发水平将不断提高，同时，在多个不同区域背景、不同行业背景的企业参与房地产市场竞争的情况下，未来不同企业间的合作互利、配合补充甚至并购持股等市场行为也将会更多地产生。项目地块的开发建设方式可以考虑多种可能性。
3.2现阶段房地产市场状况分析
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消费现状分析
近年内，江门房地产空前热闹，年上市楼盘大约是5000套左右,并且以每年6%的速度递增,而江门市区人口仅有40几万，买房者当中，多数人是二次、甚至多次置业。整体地产消费需求向“高、精、尖”方向发展，未来5-10年，高质素的楼盘将在市场占据重要的地位。
江门市华侨众多，祖籍江门五邑的华侨、华人、港澳台同胞368万人，被国家侨办列为“全国第一大侨乡”。侨胞是江门房地产市场的主要消费群体之一。此外，在江门地产消费金字塔的中上层，有医生、学者、政府官员、银行职员、保险公司职员、企业中的中高层领导者等收入状况较稳定的人群。
当地的购房者，主要是为改善现时的居住环境，因此需求的单位面积也较大，一般在80-120平方米之间，对于50-60平方米的小单元需求不大，购房者普遍是二、三次置业者，选择银行按揭的居多，约占九成左右。
同时，“居住郊野化”开始成为江门部分中高收入家庭的一股潮流。目前，江门别墅的市场比较看好。而80万元以下买到的别墅，其享受到的并不是真正的别墅生活，在江门，价位最少在120万至150万之间才上到一定档次。
另外，准确的市场定位对于江门的房地产市场来讲是相当必要的，综合其情况，影响销售情况的大致有价格、面积、小区规划等因素，如江华小区由于前期市场定位不正确，设计的户型面积过大，虽然价格合理，但结果造成销售情况不尽人意。
从上述可以看到，江门市区的房地业发展水平已达到一定高度，尤其是出现了相当一批多次置业的消费群，这一群体将会更注重楼盘的质量、环境、物管等方面，对房地产开发的整体要求更高。同时，“侨乡”江门市拥有充足的侨胞资源，他们也将是需求中高档房地产物业的消费客户群。项目的市场定位、营销策划等方面将对楼盘开发的成败起到越来越重要的作用。
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消费者购房心理分析
现阶段消费者购房的主要原因除了解决居住问题外，更多地追求项目的环境及配套，市场上的项目已全面进入更新换代的时期，由以往的一般住宅小区时期过渡为精品小区时期，主要体现在环境开发及产品素质的提升和项目的包装方面。
早期的单体建筑及没有小区管理的楼宇，已满足不了现时江门购房者的需求，相反地，具一定规模的花园小区，无论从外立面、园林绿化及物业管理方面都能跟随市场步伐的楼盘，尽管价格较高、位置较远，也能受到买家的追捧。买家对生态环境的追求，使得生态绿色家园的概念应运而生，拥有良好的小区环境已成为现今项目开发的基础。同时，新开发的大型项目应该紧随现今园林的设计潮流，采用大面积水体设计、特色小品衬托等手法，表现出良好的生活环境。
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开发及管理理念
由于消费者购房心理的升级换代，对发展商所开发楼盘的要求将不断提高，发展商应该从买家的角度思考问题，将“以人为本”的理念贯穿开发过程。一方面应该更多地引入策划、设计、销售代理等专业公司参与产品开发，通过导入外来的开发理念及不同的营销手法提升产品素质；另外一方面应更多会从售后服务去考虑，完善生活配套及物业管理，而江门楼盘现有的物业管理起步慢，管理配套跟不上，多层管理费在每平方米0.3-0.8元之间，高层管理费在1.2元之内。
因此，由于市场形势的变化，开发商想更好地发展，除了要重视楼盘建设自身以外，更要考虑消费者的消费需求及心理诉求，在主题概念、设计包装等方面下大功夫、同时也应该在后期的配设施和物业管理等方面给予购房者舒适的生活。
3.3未来房地产发展动态分析
根据江门城市总体规划，江门城市建设近期重点向北发展，远期重点向南发展。政府将通过控制房地产市场的整体发展来提升房地产附加值，而新建楼盘则主要通过品牌、环境、配套设施的建设来实现其自身的附加值。
江门市总体的房地产的发展处在一个上升的阶段，从前期的发展集中在城市的中心，到现在重点发展北新区，其次为南新区，旧城补漏拾遗每年15万平方米；控制每年开发50万平方米，每人每年增加0.5平方米，自然人口增长大约在1万人左右。新的开发区域由于土地储备充裕，潜在的市场供应量巨大，在未来的5年内北新区将推出20个新开发的楼盘。
开发商要提高楼盘的附加值，就要注重产品包装和景观规划，开发商可采用围合式、组团式的设计，淘汰过往南北向的单一布局，使得户户有景，更可营造大面积集中园林；并且除了提升产品设计水平上以外，更应注重项目的形象及广告包装，体现出项目的整体形象。
由此，江门市未来的房地产业发展总体向好，尤其是北新区，由于未来的土地储备及供给潜力都很大，再加上是政府近期规划的重点所在，因而这一区域内的房地产业发展将会更为蓬勃。但对于项目地块而言，区域发展的总体向好固然是有利因素，但也不可忽视，由于这一区域未来的楼盘供应量可能较大，市场竞争也将更激烈，这一状况将要求项目地块发展具备更强的竞争力，需要在策划、设计、包装、营销、物管等一系列方面加强力度。
4、部分开售楼盘简介（北新区范围内）
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金海湾花园
金海湾花园位于西江河畔，是大海景现代住宅区。占地面积128亩，建筑总面积168000平方米，容积率1.98，建筑密度22%，绿化率48%，规划户数938户，停车位960个。开售户型面积在140平方米左右，开售单价从2000元/方米起。
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中天国际
中天国际投资商为总资产近100亿元人民币的上市集团公司—中集集团。项目位于北新区星光大道两侧，毗邻江门会展中心、五邑华侨广场、江门博物馆和艺术馆，占地面积40万平方米。开售户型面积90—130平方米不等，并有复式户型。
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骏景花园
骏景花园位于北新区丰乐路旁，占地面积70644平方米，总建筑面积95250.4平方米，建筑密度25%，容积率1.8，规划户数600户，停车场面积13101.1平方米。现开售户型面积140平方米左右。
4、相关特色产业分析
4.1旅游产业
2003年江门市住宿设施接待过夜游客500.41万人次，其中国际游客23万人次，国内游客477.41万人次。全年旅游业务总收入42.33亿元，旅游外汇收入7673万美元。进入2004年以来，江门市围绕造市、造景、造节三个方面，形成了全市旅游业的新优势，2004年上半年，全市共接待游客226.89万人次，同比增长22.8％；旅游总收入19.38亿元，同比增长27.8％，其中旅游外汇收入4544万美元，同比增长68.4％。
江门市通过举办2004年江门市华人嘉年华暨旅游节等为契机，通过一系列的“造市”活动，积极向外界推广江门市的旅游产品；同时，加强对旅游资源的“造景”建设，台山市新增富都温泉度假村、北峰山峡谷漂流和溯溪探险、海角城度假中心、国华台电观光游和下川岛千帆碧湾大酒店等一批旅游配套项目；开平市在以开平碉楼为旅游发展统一品牌的基础上，与广东润视影音制作有限公司合作，兴建三家巷影视基地，该基地在３０集电视剧《三家巷》拍摄完成后，将成为一个新的旅游亮点；新会区现代农业示范基地荣获全国首批“全国农业旅游示范点”，并积极打造旅游与文化的宏篇巨著——崖门古战场……此外，还通过举办形式多样的“造节”活动，营造节日气氛，吸引游客。通过造市、造景、造节，逐渐打造出江门市旅游业发展新优势。
种种现象表明，各种主题活动品牌的打造以及外来旅游人口的增加，将会更有效地提升江门市的整体形象，同时也将会带旺休闲娱乐、房地产、商业等服务业的发展，并在促进市区发展的同时，更促进了位于市区外的各类型景区及主题场所的发展，在客观上将推动江门市各项规划及市政设施的实施建设。
2、高尔夫产业
五邑蒲葵高尔夫球球会为1997年澳门企业家何鸿燊、梁安琪伉俪投资4亿多人民币兴建。球会里设有高尔夫学校、练习场、度假式会所及各类消闲娱乐设施，同时还开发了江门地区唯一拥有高尔夫球场优美景观的楼盘——五邑豪园。五邑蒲葵高尔夫球会一直主办及承办各类型的高尔夫球比赛，吸引了港澳珠三角、国内其他省市乃至国外的高尔夫球高手及爱好者到来参赛及打球，先后主办及承办亚太业余高尔夫球队际锦标赛、中国男子业余高尔夫球公开赛、五邑杯男子高尔夫球公开赛、五邑球会青少年高尔夫夏令营等比赛及活动。
广东有60多个高尔夫球场，中国十佳球场，广东就占其六；同时高尔夫游是广东旅游四大卖点（高尔夫、温泉、美食购物、沙滩）之一。亚太地区对高尔夫球场的市场需求很大。如在中国台湾，高尔夫会员和中国大陆相近，但球场不到40个。韩国则尤其突出，该国有300多万的打球人口，但全国只有40多个高尔夫球场。此外，由于气候原因，韩国球场每年11月至次年4月上旬均不开，满足不了当地需求，许多人在旺季订不上场。因此韩国每年都有数十万人次转道泰国、关岛、塞班岛或中国北方的大连、威海等地打球。即使是大连和威海的高尔夫球场也同样存在季节限制。而无季节限制的泰国、关岛、塞班岛等地的高尔夫球场，其价格则要比广东高1/4以上。韩国游客只需花四五千元人民币就可到广东进行5天的高尔夫之旅——这个价格还不到他们在国内打球的一半。
如果努力开拓高尔夫球市场，明年就至少可吸引境外约10万人次来广东打球。如果境外人士来广东打球兼旅游，一般客人会在广东停留5天左右，这些客人都属高端游客，一般均住星级饭店，其交通、餐饮消费也是以中高档为主，在广东停留期间，消费当在1.1万元左右。以此推算，高尔夫游客一年就可为广东带来10亿多元的消费。
高尔夫球场及高尔夫游是广东省的特色产业之一，而项目地块也位于江门市唯一的高尔夫球场—五邑蒲葵高尔夫球场一侧，受到其直接影响。因此，项目地块的开发建设可以将这些“高尔夫”主题消费者与旅游业的发展相结合，发展“高尔夫游”休闲度假产业或相关配套项目。
第三部分
项目特点分析
一、项目地块示意简图
中山
顺德
南海
六百亩未开发大盘
规划中的市政公园
五邑蒲葵高尔夫球场
项目所在地块
北
天
西
沙
北
环
路
潮连大桥
河
建
港
江
法院、检察院、公安、税务等行政办公设施群
江门会展中心、五邑华侨广场及博物馆
设
口
路
路
迎
宾
大
道
江门现有旧城区
二、项目地块现状
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项目地块北面靠五邑蒲葵高尔夫球场后勤机修库房
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西侧为天沙河，南临北环路，隔北环路与一占地六百亩的未开发大盘相望。
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地块有一定坡度，并且有省网高压线沿地块边缘从西北向东南方穿过。
三、项目地块特点分析
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功能分析
项目地块占地64亩，北面及东面被五邑蒲葵高尔夫球场骑压，西面被天沙河所隔断，南面被北环路所切割，囿于市政路网围绕的整个连续地块的西南角一隅，且项目地块隔北环路与一个占地六百亩的大盘（处于已征地，但还未开发建设的阶段）相望。从整片情况分析，项目地块实际上属于夹于五邑蒲葵高尔夫球场及未开发六百亩大盘之间的一块“飞地”。
另外，项目地块西北—东南边缘（接近于五邑蒲葵高尔夫球场的分界线）上有广东省电网高压线穿过，对地块功能布局造成一定的负面影响。
由上述分析可看到，单从占地面积考虑，本项目地块可以独立建设成为居住小区，但是综合考虑到地块所处区域及周边布局，项目地块难于实施独立的功能布局，而更适宜于考虑作为配套补充功能（与五邑蒲葵高尔夫球场或未开发六百亩大盘）。
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交通分析
项目地块位于北环路边上，北环路规划为江门市城市次干道，与潮连大桥相连，东西两端都连接江门城市纵向交通干道，其中，东达江门市重点建设的“滨江城市标志性工程”——滨江大道，西达江沙路。一方面，可以通过滨江大道提高与佛山、广州等珠三角经济发达城市的交通便利性；另一方面，可以通过建设路、港口路等现有交通路网方便地进出江门市区，加强与市区的联系性。
另外，由于江门市南北纵向交通所承担的交通量较大，而东西向的交通量相对较小，北环路上的交通流量及过境车流量对项目地块所产生的影响相对较小。
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景观分析
项目地块周边的自然景观较为理想。地块北面、东面的五邑蒲葵高尔夫球场以自然生态景观优美、花草林木水域良好为特色；西侧是流入江门市区的生态景观河—天沙河，水岸河堤将建成亲水空间。
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配套分析
项目地块所在区域为未来城市发展区，但目前只有五邑蒲葵高尔夫球场为已建成项目，设有高尔夫会所、娱乐设施、附属房地产等配套设施，除此以外，项目地块周边基本上是农村及农业用地，除已建成的北环路及天沙河两岸堤岸外，基本上没有其他的市政配套设施。
第三部分
项目定位
根据市场状况及项目地块所处的实际情况，现提出两套方案建议以供选择。
方案一
一、定位：高级住宅区（相隔六百亩大盘的功能配套区）
二、目标客户群：
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市内中高收入人群（尤其是多次置业者）
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侨胞及其家属
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顺德、南海、中山等地的中高收入人群
三、功能：高级居住区
配合北新区未来政治、经济、文化中心的规划建设，与隔路相望的规划六百亩大盘形成互动补充式发展，建设高级住宅区，构筑高层次的人文居住社交圈。
四、特色：生态型，低密度，环境悠静，交通便利
五、档次：高档
六、物业类型：别墅、花园洋房
七、注意点：
1、地块内的省网高压线对长期居住功能有一定的不良影响，规划布局时应注意规避。
2、五邑蒲葵高尔夫球场内已自建五邑豪园居住区，其营销方式及渠道均与五邑蒲葵高尔夫球场紧密相关，所以不可避免地会与本项目造成一定的冲突。可以考虑更多地与北环路南侧的六百亩大盘形成策略及功能互动。
3、注重物业管理水平，适应高级住宅区的要求。
4、要遵循历史文化脉络，体现本土人文特征，将传统的人文气息和人文宅院体现在建筑风格中，使居住者重返家园式温情的居住环境。
方案二
一、定位：“高尔夫游”阳光度假营
二、目标客户群：
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港澳珠三角高尔夫爱好者及其家庭
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温带地区高尔夫爱好者及其家庭
三、功能：休闲度假、康体娱乐
为高尔夫爱好者及其家庭提供“高尔夫”及“阳光”运动主题的假期休闲场所，创造丰富多彩的运动度假方式。
四、特色：生态型，突出“户外运动”与“阳光”主题。
五、档次：中高档
六、物业类型：度假别墅、康体娱乐设施
七、注意点：
1、应该与五邑蒲葵高尔夫球会建立紧密友好的合作关系，一方面，通过其所拥有的高尔夫会员（爱好者）联系网进行宣传推广活动；另一方面，由于地块面积不大，且处于“飞地”状态，对于具体的运动项目选择要相当慎重，尤其是应当注意与高尔夫球会会所的功能形成互补。
2、与旅行社机构保持良好的合作关系，通过旅行社网络进行针对性的宣传推广工作，尤其是应该与“高尔夫”主题或运动主题旅游等方面的活动相结合。
3、注重发掘江门“侨乡”特色，注重与相关人士保持联系，通过侨胞网络进行宣传营销。
第四部分
项目开发策略建议
一、观察市场，把握时机
项目地块所在的北新区虽然为近期江门市的重点发展区域，但是具体到项目地块所处的区域范围内则仍存在着相当多的未知因素。
项目地块所处区域为待开发区，只有五邑蒲葵高尔夫球场一个已建成项目，除此以外均为未开发地，尤其是项目地块正南方（北环路南侧）是六百亩大盘，但目前仍处于未开发状态，而再往南，市政规划公园及江门市行政办公设施群等仍在建设或拟建的状态中，这些因素都构成了项目地块开发建设的难以预测性。
在这种情况下，应该稍暂缓项目地块的开发建设进程，同时紧密观察市政规划及市场动态，尤其是滨江新区组团的市政规划，以及北新区内篁庄大道、白石大道、滨江大道、江沙路、丰乐路等区域范围内的房地产及其他产业的发展趋势，合理把握时机，再推出市场。
二、方式多样，灵活开发
由于项目地块处于“飞地”状态，功能上更适宜于作为配套或补充，可以灵活多样地采用多种开发建设方式。
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独立开发
主要由开发商独立投资开发，由于地块的发展更多地受制于周边布局和环境，独立开发容易碰到周边的制肘。
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合作开发
与周边的大型项目（如五邑蒲葵高尔夫球场、北环路南侧的六百亩大盘）开发商合作开发。由于本地块在近期发展上存在一定的不明确性，在确立合作方式上可能要经历一定的反复。
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出让地块
通过主题包装及营销，吸引潜在投资者的兴趣。由于地块本身就是通过标价竞卖所得（20万元/亩），再加价的空间需要观察市场行情而定。
三、科学运筹，力争多赢
任何项目在起步阶段，由于近期目标和可实施的综合条件具有相对确定性，因此实施策略也具有可决策性。针对本项目的实际情况，我们认为，在开发启动本项目时，在策略上，需注意下列几点：
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环境拉动
要充分利用本地块良好的地理位置和江门市浓郁的历史人文气息，在开发初期，应将“生态、环保、绿色”的牌子打响，以此树立品牌，聚集人气。
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休闲旅游拉动
本地块的开发，要导入以高尔夫项目及相关配套项目的休闲旅游文化，并以此注入具有特色新内容项目作为主题，充分展示本项目的独特形象，从而实现休闲旅游观光的必到之处，带动项目的开发。
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品牌客户拉动
在项目启动阶段，应实施一些鼓励性的优惠条件，吸引大品牌客户作为领头羊，首先进驻本项目，并通过它们的品牌效应、号召能力和支撑作用，吸引更多有潜力的客户，从而使整个地块的开发逐渐走向繁荣。
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营销策略
如本项目是以高级住宅区开发为主，其目标客户主要为金字塔顶端的富裕阶层，如何准确地找到这些顶级富豪，并使他们由潜在买家成为真正业主，将是本项目营销的关键所在。因此，我们建议开发商采取的营销策略不是撒网捕鱼的方式，而应更多地采用“点对点”式的营销策略，以独特的手法快速锁定客户。例如有针对性地邀请海外侨领、外国领事、珠三角区域跨国公司总裁、外资公司中级以上的管理人员、知名民营企业家等参加本项目的宣传活动从而带动本项目的营销。
结束语：上述，我们通过对江门市的经济发展、城市空间发展格局和政策导向、房地产市场结构及发展趋势，以及相关特色经济的分析和研究，根据本项目地块的特点，提出本项目开发建设的初步意见。我们认为，一个项目的开发建设是一个系统工程，涉及到方方面面，本项目的建设还有许多问题需要深入研究分析，我们将跟进相关的问题，配合开发商努力工作，以此，使项目能成功开发建设。
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篇2：广东省江门市培英初级中学八年级地理上册《工业》导学案
广东省江门市培英初级中学八年级地理上册《工业》导学案 本文关键词：江门市，初级中学，广东省，上册，八年级
广东省江门市培英初级中学八年级地理上册《工业》导学案 本文简介：《工业》导学案【教学目标】1、阅读图片和资料，归纳工业的概念、类别和地位。2、运用示意图、统计图以及其他图表资料，分析和归纳我国工业发展的概况、分布及影响因素。3、运用图表和资料，分析与归纳高新技术产业的概念、特点和结构。4、树立可持续发展和人地协调的观念。【教学重、难点】1、我国四大工业基地的分布
广东省江门市培英初级中学八年级地理上册《工业》导学案 本文内容：
《工业》导学案
【教学目标】
1、
阅读图片和资料，归纳工业的概念、类别和地位。
2、
运用示意图、统计图以及其他图表资料，分析和归纳我国工业发展的概况、分布及影响因素。
3、
运用图表和资料，分析与归纳高新技术产业的概念、特点和结构。
4、
树立可持续发展和人地协调的观念。
【教学重、难点】
1、
我国四大工业基地的分布和特色。
2、
高新技术产业的概念。
【自主学习】
1、定义：在我国，一般把采掘自然资源、对工业品原料和农产品原料进行
，为国民经济各部门提供
、
和
，为人民生活提供
的产业称为工业。它是国民经济的
部门。
2、我国的某些工业发展水平已达到世界先进水平，
工业、
工业等高科技领域位于世界前列。
3、工业的分类：以提供生产资料为主的工业，如钢铁工业、机械工业等被称为
工业；以提供生活资料为主的工业，如食品工业、服装制造业等被称为
工业。
4、我国的工业主要分布在东南沿海一带，从北向南有东北的
工业基地，它是以
工业为主；华北的
工业基地，它是我国北方最大的
工业基地；华东的
工业基地，它是我国最大的
工业基地；华南的
工业基地，它是以
工业为主。
5、总的来说，影响一个国家工业分布的因素是多方面的，如
、
、消费市场、劳动力的
和
、劳动力成本以及所在地区的
等。
6、我国高新技术产业以
、
类产业为支柱。
7、我国的主要高新技术开发区多依附
城市，呈现出
、
的点状分布特征。东南沿海地区高新的技术产业发展迅速，
、
已成为我国高新技术的核心地区。其中我国最早建立的高新技术开发区在北京的
。
【课堂检测】
1、下列属于轻工业的是（
）
A.钢铁工业
B.玩具工业
C.造船工业
D.机械工业
2、我国东南沿海地区发展工业与内地地区相比，不属于其优势条件的是
A.矿产资源丰富
B.技术力量雄厚
C.市场经济发达
D.经济水平高，资金充足
3、上海宝山是我国的钢铁工业基地，该基地建立和发展的基础是
A.充足的能源
B.便利的交通条件和广大的消费市场
C.廉价的劳动力资源
D.丰富的煤、铁资源
4、我国四大工业基地均位于东部沿海地区，下列对其原因的分析，不正确的是
A.海边的风光好
B.人口稠密
C.农业基础好
D.交通便利
5、决定高新技术产业布局的主要条件是
A.工业基础
B.知识和技术
C.交通条件
D.资源分布
工业生产为我们提供丰富多样的生活资料。我国工业部门齐全，轻重工业发展都较快。根据所学知识回答6～7题。
6、位于长江流域的钢铁工业基地是
(
)
A．重庆、武汉
B．京津唐
C．包头、太原
D．鞍山、本溪
7、若从接近原料产地方面考虑，呼和浩特纺织工业应为
(
)
A．棉纺织工业
B．毛纺织工业
C．麻纺织工业
D．纺织工业
读我国工业基地分布图（右图），回答8～12题。
8、图中数字代表京津唐工业基地的是
(
)
A．①
B．②C．③
D．④
9、京津唐工业基地发展的有利条件中，错误的是（
）
A．水陆交通便利
B．水资源丰富
C．科技力量雄厚
D．矿产资源丰富
10、北京作为我国的首都，不适宜发展
(
)
A．高新技术产业
B．旅游产业
C．文化产业
D．耗能型产业
11、③工业基地发展工业的不利条件是
(
)
A．工业基础薄弱
B．交通条件落后
C．能源和矿产资源缺乏
D．劳动力不足
12、为了解决珠江三角洲工业基地能源缺乏的问题，下列做法不可取的是
(
)
A．北煤南运
B．发展核电
C．西电东送
D．珠江口建水电站
2011年春节后，我国劳动力市场出现了用工荒现象，许多劳动密集型企业因招不到工人而深受影响。目前，国家已开始调整不合理的产业结构。据此回答13～14题。
13、下列工业区内的工业生产，受这次用工短缺影响最大的应该是
(
)
A．辽中南工业区
B．京津唐工业区
C．沪宁杭工业区
D．珠江三角洲工业区
14、在这次产业结构调整中，应该得到大力发展的产业是
(
)
A．农副产品加工业
B．采矿业
C．冶金、化学工业
D．高新技术工业
15、下列关于高新技术产业特点的叙述，错误的是（
）
A.产品更新换代快
B.销售收入中，用于研究与开发的费用比例大
C.产品价格高、新颖、技术含量低
D.从业人员中，科技人员所占的比例大
下面是京津唐和珠江三角洲两个工业基地的比较表，据此回答16～17题。
工业基地
中心城市
工业部门
优点
缺点
京津唐
北京、天津、唐山
钢铁、机械、化工、
电子、纺织
高校众多，资源丰富，
水陆交通便利
水资源缺乏，冬春季易发生沙尘暴
珠江三角洲
广州、深圳、珠海
服装、电子、
玩具、食品
毗邻港澳，气候温暖湿润，
劳动力充足，交通便利
缺乏能源和矿产资源
16、从上表来看，京津唐工业区不适合发展的工业是
A.高新技术产业
B.以海盐为主的精细化工业
C.石油化工业
D.耗水量大的印染业
17、有关珠江三角洲的工业发展说法正确的是
A.珠江三角洲的工业部门以重工业为主
B.珠江三角洲的工业主要是劳动密集型企业
C.珠三角地区把工厂设在港澳，方便获取矿产资源
D.未来珠三角主要发展钢铁、冶金、电子等工业
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